Tema 3 — Los derechos reales, la propiedad y el Registro

Derecho Civil y Mercantil. Economía · Anexo I.1.1 Cuerpo Técnico de Hacienda · Ingreso libre y promoción interna

1. Los derechos reales: concepto, clases y distinción de los de crédito.
2. La propiedad y los modos de adquirir.
3. El Registro de la Propiedad y los principios hipotecarios.

Epígrafe 1 — Los derechos reales: concepto, clases y distinción de los de crédito

1. El concepto de derecho real

El Código Civil no define en ningún precepto qué es un derecho real. Lo da por supuesto: lo emplea como categoría en el Libro Segundo («De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones»), lo menciona expresamente al regular el Registro de la Propiedad (arts. 605 a 608) y lo utiliza como bisagra del Libro Tercero, cuya disposición preliminar —el art. 609— fija cómo se adquieren y transmiten «la propiedad y los demás derechos sobre los bienes». La definición, por tanto, es obra de la doctrina y de la jurisprudencia, que la construyen a partir de los rasgos que el propio Código atribuye a las figuras concretas.

La formulación clásica describe el derecho real como el poder directo e inmediato de una persona sobre una cosa, que atribuye a su titular un conjunto de facultades sobre ella y que es oponible frente a todos (erga omnes). En esa definición hay tres elementos que deben separarse, porque cada uno de ellos genera después una diferencia práctica con los derechos de crédito.

El primero es la inmediatividad. El titular obtiene la utilidad de la cosa sin necesidad de que nadie colabore: el propietario usa su finca, el usufructuario percibe sus frutos y el acreedor hipotecario ve sujeto el inmueble a la satisfacción de su crédito sin depender de la conducta voluntaria de un tercero. No hay un deudor que deba hacer algo para que el derecho se realice. Frente a esto, el titular de un crédito solo consigue su interés a través de la conducta ajena.

El segundo es la absolutividad. El derecho real se hace valer contra cualquiera que perturbe su ejercicio, sea quien sea y con independencia de que haya intervenido o no en el negocio que lo constituyó. El deber correlativo no recae sobre una persona determinada, sino sobre la generalidad, en forma de un deber general de abstención. Por eso el propietario puede reivindicar la cosa de quien la tenga, y por eso la hipoteca persigue al inmueble cualquiera que sea su poseedor.

El tercero es la inherencia o ambulatoriedad: el derecho real va adherido a la cosa y la sigue en sus cambios de titularidad. La expresión técnica es que el derecho real grava el bien, y quien lo adquiere lo adquiere con el gravamen encima.

El Código no formula estos rasgos en abstracto, pero los reconoce con claridad en la figura matriz de la categoría, que es la propiedad.

Artículo 348 del Código Civil · Concepto de propiedad y acción reivindicatoria

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo.

Los dos párrafos condensan las dos caras del derecho real. El primero describe el contenido: un poder de goce y de disposición que se ejerce directamente sobre la cosa y que solo cede ante los límites que imponga la ley. El segundo describe la protección: una acción que se dirige contra el tenedor y el poseedor, es decir, contra quien quiera que tenga la cosa, sin exigir vínculo previo alguno con él. La acción reivindicatoria es la manifestación procesal más pura de la oponibilidad frente a todos.

Que ese poder recae sobre cosas —y no sobre conductas— lo confirma la disposición preliminar del Libro Segundo, que acota el objeto posible de los derechos patrimoniales sobre bienes.

Artículo 333 del Código Civil · Objeto de apropiación

Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles. También pueden ser objeto de apropiación los animales, con las limitaciones que se establezcan en las leyes.

La reforma operada por la Ley 17/2021 introdujo el art. 333 bis, que declara que los animales «son seres vivos dotados de sensibilidad» y que solo les será aplicable el régimen jurídico de los bienes «en la medida en que sea compatible con su naturaleza». No desaparece la posibilidad de que sean objeto de derechos reales, pero sí se matiza el régimen: el titular debe ejercer sus derechos «respetando su cualidad de ser sintiente».

2. Las clases de derechos reales

La clasificación más extendida ordena los derechos reales según la utilidad que su titular extrae de la cosa. De un lado, el derecho real por excelencia, la propiedad o dominio, que agrupa todas las facultades posibles. De otro, los derechos reales limitados —también llamados en cosa ajena o iura in re aliena—, que recortan una porción de esas facultades y la atribuyen a alguien distinto del dueño. Los limitados se subdividen, a su vez, en derechos de goce, de garantía y de adquisición preferente.

2.1. La propiedad

Es el derecho real pleno: comprende el goce y la disposición, y todas las demás figuras se explican como restas practicadas sobre ella. De ahí dos rasgos que la doctrina subraya: su elasticidad —extinguido el derecho limitado, la propiedad recobra automáticamente su plenitud, sin necesidad de nuevo acto— y su carácter tendencialmente perpetuo. El art. 349 refuerza esa posición al reservar la privación de la propiedad a la expropiación por causa de utilidad pública, «previa siempre la correspondiente indemnización».

2.2. Derechos reales de goce

Atribuyen a su titular el uso o el disfrute de una cosa ajena, en distinta medida.

a) El usufructo. Es el derecho real de goce más amplio: se lleva prácticamente todo el aprovechamiento de la cosa, y al propietario le queda una nuda propiedad casi vacía de contenido actual.

Artículo 467 del Código Civil · Concepto de usufructo

El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

La referencia a «los bienes ajenos» es la marca del derecho real limitado: la cosa pertenece a otro. La obligación de conservar la forma y la sustancia (el salva rerum substantia romano) delimita el techo del disfrute. El art. 468 añade que el usufructo se constituye «por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción».

b) El uso y la habitación. Son versiones reducidas del usufructo, medidas por la necesidad del titular y de su familia.

Artículo 524 del Código Civil · Contenido del uso y de la habitación

El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.

La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Su carácter personalísimo se traduce en una prohibición tajante: el art. 525 dispone que estos derechos «no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título».

c) La servidumbre. Aquí el beneficio no se mide por la persona, sino por la relación entre dos fincas.

Artículo 530 del Código Civil · Concepto de servidumbre predial

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

La servidumbre es el ejemplo de manual de la inherencia: el gravamen pesa sobre el predio sirviente y el beneficio corresponde al dominante, de modo que ambos derechos circulan con las fincas y no con las personas que en cada momento sean sus dueñas. El art. 531 admite además las llamadas servidumbres personales, establecidas «en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada».

d) Los censos. Sujetan un inmueble al pago periódico de una pensión.

Artículo 1604 del Código Civil · Concepto de censo

Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.

El Código distingue tres modalidades. Es enfitéutico cuando «una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual» (art. 1605). Es consignativo cuando el censatario grava un inmueble propio con el canon que se obliga a pagar al censualista por el capital recibido en dinero (art. 1606). Y es reservativo cuando se cede el pleno dominio del inmueble reservándose el cedente una pensión anual (art. 1607). El censo tiene una naturaleza mixta muy característica —hay un crédito a la pensión, pero garantizado con la afección real de la finca—, y hoy conserva sobre todo interés histórico y foral.

e) El derecho de superficie. Permite construir o plantar en suelo ajeno y hacer propio lo construido, disociando la propiedad del vuelo de la del suelo. El Código Civil no lo regula, pero lo menciona: el art. 1611, al tratar la redención de censos, excluye de su régimen «los foros, subforos, derechos de superficie y cualesquiera otros gravámenes semejantes». Su régimen sustantivo está hoy en la legislación urbanística estatal y autonómica y en la Ley Hipotecaria.

2.3. Derechos reales de garantía

No dan goce alguno: sujetan un bien al cumplimiento de una obligación, de modo que, si esta se incumple, el acreedor pueda realizar el valor de la cosa y cobrarse con su precio. Son, por definición, derechos accesorios de un crédito.

Artículo 1857 del Código Civil · Requisitos esenciales de la prenda y la hipoteca

Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca:

1.º Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.

2.º Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.

3.º Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.

Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes.

A ellos se añade el art. 1858, que declara «de esencia de estos contratos» que, vencida la obligación principal, «puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor», y el art. 1859, que prohíbe al acreedor apropiarse de ellas: es la interdicción del pacto comisorio.

a) La prenda recae sobre bienes muebles y exige el desplazamiento posesorio. El art. 1863 dispone que, además de los requisitos del art. 1857, «se necesita, para constituir el contrato de prenda, que se ponga en posesión de ésta al acreedor, o a un tercero de común acuerdo». Y el art. 1865 añade que «no surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento público la certeza de la fecha».

b) La hipoteca recae sobre inmuebles y prescinde del desplazamiento: el deudor sigue usando la finca.

Artículo 1876 del Código Civil · Eficacia de la hipoteca

La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

Es difícil encontrar en el Código una descripción mejor de lo que significa «derecho real»: sujeción directa e inmediata del bien, y eficacia frente a cualquier poseedor. Su objeto lo acota el art. 1874, que solo admite «los bienes inmuebles» y «los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase». Y su constitución exige inscripción: conforme al art. 1875, «es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad». Se trata del caso paradigmático de inscripción constitutiva.

c) La anticresis combina garantía y percepción de frutos.

Artículo 1881 del Código Civil · Concepto de anticresis

Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.

También aquí rige la prohibición del pacto comisorio, y de forma especialmente enfática: el art. 1884 establece que «el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido» y que «todo pacto en contrario será nulo».

2.4. Derechos reales de adquisición preferente

Facultan a su titular para adquirir una cosa con preferencia sobre cualquier otro interesado, en las condiciones legal o convencionalmente fijadas.

a) El retracto legal, que opera después de celebrada la venta.

Artículo 1521 del Código Civil · Concepto de retracto legal

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

El Código reconoce, entre otros, el retracto de comuneros (art. 1522), el de colindantes sobre fincas rústicas que no excedan de una hectárea (art. 1523) y el de coherederos (art. 1067).

b) El tanteo, que opera antes, permitiendo adquirir por el mismo precio ofrecido por un tercero. El Código lo regula en la enfiteusis, junto al retracto.

Artículo 1636 del Código Civil · Tanteo y retracto en la enfiteusis

Corresponden recíprocamente al dueño directo y al útil el derecho de tanteo y el de retracto, siempre que vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica.

Esta disposición no es aplicable a las enajenaciones forzosas por causa de utilidad pública.

c) El retracto convencional, de origen voluntario: «tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida» (art. 1507), con una duración legal supletoria de cuatro años y un tope pactado de diez (art. 1508).

d) El derecho de opción. No está regulado en el Código Civil como derecho real. Nace como derecho personal derivado de un contrato, pero puede alcanzar eficacia real —y por tanto oponibilidad frente a terceros adquirentes— cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad, posibilidad que abre el art. 14 del Reglamento Hipotecario con requisitos tasados de precio, plazo y convenio expreso.

3. Diferencias entre los derechos reales y los derechos de crédito

El derecho de crédito, u obligación, se sitúa en el extremo opuesto. Su punto de partida es el art. 1088: «toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa». El objeto inmediato es, pues, una conducta humana, no una cosa.

a) Por el objeto y la estructura. El derecho real se ejerce sobre una cosa determinada, en una relación de dos términos —titular y cosa— sin intermediario necesario. El derecho de crédito recae sobre una prestación debida por una persona concreta: sus términos son tres —acreedor, deudor y prestación—, y el acreedor solo obtiene satisfacción a través de la conducta del deudor. Por eso el art. 1096 le permite «compeler al deudor a que realice la entrega», pero no tomar la cosa por sí mismo, y el art. 441 prohíbe adquirir violentamente la posesión, remitiendo al «auxilio de la Autoridad competente».

b) Por la eficacia frente a terceros. El derecho real es absoluto, oponible erga omnes. El de crédito es relativo: vincula solo a las partes.

Artículo 1257 del Código Civil · Relatividad de los contratos

Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley.

Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada.

La contrapartida del derecho real es doble: el derecho de persecución (ius persequendi), que permite reclamar la cosa de cualquier poseedor —art. 348, párrafo segundo, y art. 1876—, y el derecho de preferencia (ius praelationis), que antepone al titular real frente a los acreedores ordinarios en el cobro sobre el bien afectado. El acreedor común, en cambio, solo cuenta con la garantía patrimonial genérica del art. 1911: «del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros». Es una garantía sobre un patrimonio cambiante, no sobre un bien concreto.

c) Por el número. Los derechos de crédito son ilimitados: la autonomía de la voluntad (art. 1255) permite crear cuantas figuras obligacionales se quiera. En los derechos reales el debate clásico enfrenta el numerus clausus —solo existen los tipos previstos por la ley— y el numerus apertus, que admite crear figuras nuevas. El Código Civil no resuelve la cuestión, pero el ordenamiento hipotecario se inclina por la apertura: el art. 2.2.º de la Ley Hipotecaria manda inscribir los títulos en que se constituyan o modifiquen «los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales», y el art. 7 de su Reglamento admite el acceso al Registro de «cualquier otro [título] relativo a derechos de la misma índole». La jurisprudencia y la Dirección General exigen, eso sí, que la figura creada reúna los caracteres típicos de la realidad —inmediatividad, absolutividad y determinación del objeto— y respete los principios del sistema.

d) Por la duración y la prescripción. El derecho real tiende a ser perpetuo o de larga duración; el crédito nace para extinguirse con el cumplimiento, que es su destino natural. Esa diferencia se traslada a los plazos.

Artículos 1962, 1963 y 1964 del Código Civil · Prescripción de las acciones reales y personales

Artículo 1962. Las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis años de perdida la posesión, salvo que el poseedor haya ganado por menos término el dominio, conforme al artículo 1.955 […].

Artículo 1963. Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años. Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción.

Artículo 1964. 1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.

2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. […]

El contraste es elocuente: treinta años para la acción real inmobiliaria frente a cinco para la acción personal sin plazo especial. Además, los derechos reales pueden adquirirse por el transcurso del tiempo —la usucapión del art. 1930—, mientras que los créditos solo se extinguen por él.

e) Por la protección. El derecho real dispone de acciones reales ejercitables contra cualquiera: la reivindicatoria (art. 348), la declarativa de dominio, la negatoria, la confesoria, la de deslinde, la publiciana y los interdictos posesorios que ampara el art. 446 («todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión»). El crédito solo dispone de la acción personal contra el deudor y, en su caso, de los remedios subsidiarios del art. 1111 —subrogatoria y pauliana—.

4. La adquisición de los derechos reales: la teoría del título y el modo

Cerrado el concepto, queda saber cómo nacen y circulan estos derechos. La respuesta está en la disposición preliminar del Libro Tercero, que es el precepto capital del epígrafe.

Artículo 609 del Código Civil · Modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales

La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

El artículo enumera cinco vías: ocupación, ley, donación, sucesión y contrato seguido de tradición, más la prescripción adquisitiva. Suele clasificarse la ocupación y la usucapión como modos originarios —el derecho nace sin depender de un titular anterior— frente a los demás, que son derivativos: el adquirente recibe lo que el transmitente tenía, y solo hasta donde lo tenía.

La clave doctrinal del precepto está en el inciso final del párrafo segundo: «por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición». De ahí se extrae la llamada teoría del título y el modo, que es la posición del Derecho español y lo separa tanto del sistema francés —donde el contrato transmite por sí solo— como del alemán —donde la transmisión se desliga de su causa—.

• El título es el negocio jurídico con causa apta para transmitir: compraventa, permuta, donación, aportación a sociedad. Por sí solo genera obligaciones, no derechos reales.
• El modo es la tradición o entrega, el acto que consuma la transmisión y hace nacer el derecho real en el adquirente.

El propio Código lo dice con toda claridad al regular los efectos de las obligaciones de dar.

Artículo 1095 del Código Civil · El acreedor no adquiere el derecho real hasta la entrega

El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.

Y lo confirma en sede de compraventa, donde el art. 1450 declara que la venta «se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado». Perfección del contrato y transmisión del dominio son, por tanto, momentos distintos.

La tradición no exige siempre un traspaso físico. El Código admite varias formas.

Artículo 1462 del Código Civil · Tradición real e instrumental

Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

El párrafo primero recoge la tradición real y el segundo la tradición instrumental, de enorme importancia práctica en el tráfico inmobiliario, porque permite que la escritura opere simultáneamente como título y como modo. El art. 1463 añade las formas simbólica (entrega de las llaves), por acuerdo o conformidad —el constitutum possessorium y la traditio brevi manu, cuando la cosa no puede trasladarse o el comprador ya la tenía en su poder—, y el art. 1464 regula la entrega de los bienes incorporales.

Los epígrafes siguientes descienden al derecho real por excelencia —la propiedad, su contenido y sus límites—, a los modos concretos de adquirirla y perderla, y al instrumento que hace visible y oponible frente a todos la titularidad real sobre inmuebles: el Registro de la Propiedad, cuyo objeto define el art. 605 como «la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles».

Epígrafe 2 — La propiedad y los modos de adquirir

1. El derecho de propiedad: concepto y facultades

De todos los derechos reales, la propiedad es el más pleno: los demás son fragmentos suyos, porciones de poder que se desgajan del dominio y gravitan sobre una cosa ajena. Por eso el Código Civil no la define enumerando lo que el propietario puede hacer, sino describiendo un poder tendencialmente total y solo limitado desde fuera, por la ley. El art. 348, ya transcrito al fijar el concepto de derecho real, abre el Título II del Libro Segundo con esa fórmula.

Artículo 348 del Código Civil · Contenido del dominio y acción reivindicatoria

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo.

El precepto encierra dos ideas distintas. El párrafo primero define el contenido del derecho mediante dos facultades: gozar —usar la cosa, servirse de ella y hacer suyos sus frutos— y disponer —enajenarla, gravarla, transformarla e incluso destruirla—. La doctrina clásica desglosaba esas dos en la tríada ius utendi, ius fruendi y ius abutendi, pero el Código prefirió la síntesis. Lo verdaderamente característico es la cláusula final: sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. La propiedad no es una suma cerrada de facultades, sino un poder elástico que se comprime cuando se constituye un derecho real sobre la cosa y recupera su plenitud automáticamente cuando ese gravamen se extingue. Quien tiene una finca hipotecada sigue siendo dueño pleno en cuanto la hipoteca se cancela, sin necesidad de acto alguno de recuperación.

El párrafo segundo añade la protección: la acción reivindicatoria, que corresponde al propietario no poseedor frente al poseedor no propietario. Sus tres requisitos los ha fijado la jurisprudencia con constancia: título de dominio del actor, identificación exacta de la cosa y posesión indebida del demandado. Junto a ella conviven la acción declarativa de dominio —que se limita a que se declare quién es el dueño, sin pedir la restitución— y la acción negatoria, dirigida a que se declare que la finca está libre del gravamen que un tercero pretende. La mención expresa del animal procede de la Ley 17/2021, que sacó a los animales de la categoría de cosas: siguen siendo objeto de propiedad, pero como seres dotados de sensibilidad, lo que condiciona el modo de ejercerla.

Ese carácter aparentemente absoluto queda inmediatamente matizado por la Constitución, que sitúa la propiedad fuera de la sección de derechos fundamentales y la sujeta a la función social.

Artículo 33 de la Constitución Española · Propiedad privada, función social y expropiación

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.

3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

La clave del apartado 2 está en el verbo: la función social delimita, no recorta. El Tribunal Constitucional lo ha explicado como una diferencia de naturaleza y no de grado: la delimitación define desde dentro el contenido normal del derecho —lo que la propiedad es en cada tipo de bien— y por eso no genera indemnización, mientras que la privación singular de ese contenido ya delimitado sí la exige. De ahí que la propiedad no sea hoy un régimen único, sino un haz de estatutos distintos: no tiene el mismo contenido la propiedad urbana, la agraria, la forestal, la de un bien de interés cultural o la de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

El Código anticipó esa garantía frente a la privación en un artículo que hoy se lee como el correlato civil del art. 33.3 CE.

Artículo 349 del Código Civil · Garantía frente a la privación de la propiedad

Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización.

Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

La extensión objetiva del dominio sobre fincas la fija el art. 350, con una fórmula que ya no puede leerse literalmente.

Artículo 350 del Código Civil · Extensión vertical de la propiedad del suelo

El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.

La remisión final vacía buena parte del enunciado: los yacimientos minerales son bienes de dominio público (Ley 22/1973) y las aguas subterráneas se integraron en el demanio hidráulico. El criterio moderno no es geométrico sino funcional: el dueño lo es del subsuelo y del vuelo hasta donde alcance su interés razonable de utilización, y de ahí que el sobrevuelo de aeronaves no lesione su derecho. Cerrando el capítulo, los arts. 351 y 352 regulan el tesoro oculto, que pertenece al dueño del terreno, salvo que el descubrimiento se haga por casualidad en propiedad ajena o del Estado, en cuyo caso la mitad se aplica al descubridor.

2. Los límites del dominio y las relaciones de vecindad

Las «limitaciones establecidas en las leyes» del art. 348 se ordenan en dos grandes bloques. Los límites de interés público proceden del Derecho administrativo y afectan a categorías enteras de bienes: la legislación urbanística, la de costas, la de patrimonio histórico, la de montes. Los límites de interés privado son los que el propio Código impone en atención a los propietarios vecinos y se agrupan bajo el nombre de relaciones de vecindad. Su diferencia con las servidumbres es esencial: la servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena, que grava un predio a favor de otro y puede extinguirse; la relación de vecindad es un límite normal e inherente al dominio, que no gravita sobre finca alguna en particular, no se adquiere ni se pierde y no se indemniza.

El Código las regula, con cierta impropiedad sistemática, entre las servidumbres legales. La regla más importante en materia de actividades molestas es el art. 590.

Artículo 590 del Código Civil · Distancias e instalaciones nocivas o peligrosas

Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.

A falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos.

Sobre este precepto y sobre el art. 1908 la jurisprudencia ha construido la doctrina de las inmisiones: humos, ruidos, olores, vibraciones o filtraciones que, penetrando en la finca vecina, exceden de la tolerancia normal. El propietario perjudicado puede pedir la cesación de la actividad y la indemnización de los daños, y el Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que el cumplimiento de la reglamentación administrativa no exonera de responsabilidad civil si la inmisión sigue siendo intolerable.

Junto a esa cláusula general, el Código fija distancias precisas. Los arts. 591 y 592 se ocupan de las plantaciones.

Artículos 591 y 592 del Código Civil · Plantaciones, ramas y raíces

591. No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y, en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos.

Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad.

592. Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

La asimetría del art. 592 es clara: frente a las ramas solo cabe reclamar que se corten, porque actuar sobre ellas supondría invadir el espacio ajeno; frente a las raíces, en cambio, el vecino puede cortarlas por sí mismo, ya que están dentro de su propio suelo.

En materia de luces y vistas rige el art. 582, cuyas dos distancias se confunden a menudo.

Artículo 582 del Código Civil · Vistas rectas y vistas oblicuas

No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.

Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.

El art. 583 precisa desde dónde se miden esas distancias y el art. 584 excluye la regla cuando los edificios están separados por una vía pública. Completan el cuadro la facultad de cerrar las heredades del art. 388 y los deberes de seguridad de los arts. 389 y 390, que obligan al propietario a demoler el edificio que amenaza ruina y a arrancar y retirar el árbol corpulento que amenaza caerse, pudiendo hacerlo la Autoridad a su costa si no lo verifica.

3. Los modos de adquirir la propiedad

El Libro Tercero del Código se titula «De los diferentes modos de adquirir la propiedad» y se abre con una disposición preliminar que enumera esos modos. Es la disposición preliminar del Libro Tercero y el eje del epígrafe.

Artículo 609 del Código Civil · Enumeración de los modos de adquirir

La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

La estructura en tres párrafos no es casual. El primero aísla la ocupación, único modo que sirve exclusivamente para adquirir la propiedad y solo de cosas sin dueño. El segundo enumera los modos que valen tanto para el dominio como para los demás derechos reales, y que además transmiten, es decir, presuponen un titular anterior. El tercero añade la prescripción adquisitiva o usucapión.

La clasificación doctrinal cruza esa enumeración. Son modos originarios aquellos en que el derecho nace ex novo en el adquirente, sin depender de un titular previo: la ocupación, la accesión y, para la mayoría de los autores, la usucapión. Son modos derivativos aquellos en que el derecho se transmite de un titular a otro, y en ellos rige el principio nemo dat quod non habet: nadie da lo que no tiene, de modo que el adquirente recibe el derecho con las cargas que lo gravaban. La distinción tiene consecuencias prácticas inmediatas: quien usucape adquiere libre de los gravámenes que no haya tolerado, mientras que quien compra adquiere con la hipoteca inscrita.

El inciso central del párrafo segundo —«por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición»— consagra la teoría del título y el modo, ya expuesta en el epígrafe anterior. Basta recordar que el contrato por sí solo no transmite la propiedad: genera obligaciones. Hace falta el título (el contrato con finalidad traslativa: compraventa, permuta, aportación a sociedad) y el modo (la traditio o entrega). El sistema español no es, por tanto, ni consensual puro —como el francés, donde el contrato transmite— ni abstracto —como el alemán, donde el acuerdo real vale aunque el contrato causal sea nulo—: es causal, porque la entrega solo transmite si el título subyacente es válido.

Las formas de tradición las desarrolla el Código en sede de compraventa, en el precepto ya transcrito en el epígrafe anterior.

Artículo 1462 del Código Civil · Formas de la tradición en la compraventa

Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

El párrafo primero recoge la tradición real y el segundo la tradición instrumental, de enorme importancia práctica porque hace que la escritura pública de compraventa transmita el dominio por sí sola, salvo pacto en contrario expresado en ella. Junto a estas, el art. 1463 admite la tradición simbólica (entrega de las llaves) y las modalidades espiritualizadas: el constitutum possessorium —el vendedor conserva la cosa por otro título, por ejemplo como arrendatario— y la traditio brevi manu, cuando el comprador «la tenía ya en su poder por algún otro motivo».

Los modos restantes del art. 609 se estudian en su sede propia: la ley opera como modo directo en supuestos tasados —la adquisición de frutos por el poseedor de buena fe, la accesión, los derechos del cónyuge en la sociedad de gananciales—; la donación transmite por sí misma, sin necesidad de tradición separada, porque en ella el título y el modo se funden; y la sucesión transmite el conjunto patrimonial del causante desde la aceptación, con efectos retroactivos al momento de la muerte. La ocupación, en fin, la define el art. 610.

Artículo 610 del Código Civil · Objeto de la ocupación

Se adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.

Con las excepciones que puedan derivar de las normas destinadas a su identificación, protección o preservación, son susceptibles de ocupación los animales carentes de dueño, incluidos los que pueden ser objeto de caza y pesca.

El derecho de caza y pesca se rige por las leyes especiales.

Solo caben en la ocupación las cosas muebles: los inmuebles vacantes y los bienes sin dueño conocido corresponden a la Administración General del Estado por atribución legal, de modo que la ocupación queda excluida respecto de ellos.

4. La accesión

La accesión responde a un principio elemental: lo accesorio sigue a lo principal. Quien es dueño de una cosa lo es también de lo que esa cosa produce y de lo que se le une o incorpora. Así lo formula la disposición general del Capítulo II.

Artículo 353 del Código Civil · Disposición general sobre la accesión

La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.

De ese enunciado nacen las dos modalidades clásicas. La accesión discreta —«lo que producen»— es la adquisición de los frutos, y en rigor no es sino una manifestación de la facultad de goce. La accesión continua —«lo que se les une o incorpora»— es la verdadera accesión, y se subdivide según recaiga sobre inmuebles o sobre muebles.

En la primera, el art. 354 atribuye al propietario los frutos naturales, los industriales y los civiles, que el art. 355 define: espontáneos de la tierra y productos de animales integrados en una empresa agropecuaria o industrial los primeros; los producidos «a beneficio del cultivo o del trabajo» los segundos; y el alquiler de edificios, el precio del arrendamiento de tierras y el importe de las rentas los terceros. El art. 356 impone al perceptor abonar los gastos hechos por un tercero para la producción, recolección y conservación, y el art. 357 precisa que solo se reputan frutos los manifiestos o nacidos.

La accesión inmobiliaria parte de la presunción del art. 359 —«todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario»— y de la regla del art. 358, según la cual lo edificado, plantado o sembrado en predio ajeno pertenece al dueño del suelo. Es el principio superficies solo cedit. Sobre esa base, el Código construye un sistema de soluciones que depende por entero de la buena o mala fe de cada parte.

Artículos 361 a 364 del Código Civil · Edificación, siembra y plantación en suelo ajeno

361. El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.

362. El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización.

363. El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró.

364. Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubieran procedido ambos de buena fe.

Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse.

La opción del art. 361 corresponde siempre al dueño del suelo, nunca al constructor, y es una opción alternativa: o hace suya la obra pagando, o vende el terreno. El art. 364 introduce la regla de compensación de culpas —mala fe recíproca equivale a buena fe recíproca— y define la mala fe del dueño de manera puramente pasiva: basta que haya consentido «a su vista, ciencia y paciencia». Si los materiales pertenecen a un tercero de buena fe, el art. 365 hace responder al dueño del terreno subsidiariamente, solo si quien los empleó carece de bienes.

Los arts. 366 a 374 regulan la accesión fluvial, con cuatro figuras distintas: el aluvión (art. 366), o acrecentamiento paulatino de las heredades ribereñas, que pertenece a sus dueños; la avulsión (art. 368), segregación de una porción conocida de terreno transportada a otra heredad, en la que el dueño originario conserva la propiedad; la mutación de cauce (arts. 370 y 372), en que el cauce abandonado pasa a los dueños ribereños, salvo en río navegable y flotable, donde el nuevo cauce entra en el dominio público; y la formación de islas (arts. 371 y 373), que pertenecen al Estado si se forman en el mar o en ríos navegables y flotables, y a los dueños de las márgenes más cercanas en los demás ríos, dividiéndose longitudinalmente por mitad si la isla queda en el centro. Los árboles arrancados por la corriente pertenecen al dueño del terreno donde vayan a parar si los antiguos dueños no los reclaman dentro de un mes (art. 369).

La accesión mobiliaria (arts. 375 a 383) presenta tres supuestos. En la unión o adjunción, el propietario de la cosa principal adquiere la accesoria indemnizando su valor (art. 375), reputándose principal la cosa a la que otra se ha unido «por adorno, o para su uso o perfección» (art. 376) y, en su defecto, la de más valor y, a igual valor, la de mayor volumen (art. 377). En la mezcla o conmixtión, si se produce por voluntad de los dueños o por casualidad sin posible separación, cada propietario adquiere un derecho proporcional al valor de lo aportado (art. 381). Y en la especificación, quien de buena fe empleó materia ajena para formar una obra de nueva especie hace suya la obra indemnizando el valor de la materia, salvo que esta sea más preciosa o superior en valor, en cuyo caso su dueño puede quedarse con la nueva especie o pedir indemnización (art. 383).

5. La usucapión o prescripción adquisitiva

El Título XVIII del Libro Cuarto regula conjuntamente las dos prescripciones, y su primer artículo las presenta en paralelo.

Artículo 1930 del Código Civil · Prescripción adquisitiva y extintiva

Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.

También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.

La usucapión es, pues, la adquisición del dominio o de un derecho real por la posesión prolongada durante el tiempo y con los requisitos que la ley fija. Su fundamento es la seguridad jurídica: consolidar situaciones posesorias estables y sancionar la inactividad del titular. El Código distingue dos clases: la ordinaria, que exige buena fe y justo título y se contenta con plazos breves, y la extraordinaria, que prescinde de ambos requisitos a cambio de plazos mucho más largos.

Los requisitos comunes son la posesión cualificada y el transcurso del tiempo.

Artículos 1940 a 1942 del Código Civil · Requisitos de la posesión útil para usucapir

1940. Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.

1941. La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

1942. No aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño.

Las cuatro notas del art. 1941 son exigibles en ambas modalidades: quien posee como arrendatario, depositario o precarista no usucape nunca, porque le falta el concepto de dueño. El art. 1942 cierra esa puerta con nitidez: los actos meramente tolerados no cuentan, por muchos años que se prolonguen.

Los dos requisitos propios de la ordinaria los definen los arts. 1950 a 1954: la buena fe consiste «en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio» (art. 1950); el justo título es «el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate» (art. 1952), ha de ser verdadero y válido (art. 1953) y —regla capital— «debe probarse; no se presume nunca» (art. 1954). Añade el art. 1949 que contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no cabe usucapión ordinaria en perjuicio de tercero sino en virtud de otro título igualmente inscrito, contándose el tiempo desde la inscripción del segundo.

La posesión puede interrumpirse, y entonces el plazo transcurrido se pierde íntegramente. La interrupción es natural cuando se cesa en la posesión por más de un año (art. 1944) y civil por citación judicial al poseedor, aunque proceda de Juez incompetente (art. 1945), o por acto de conciliación si dentro de dos meses se presenta la demanda (art. 1947). También interrumpe «cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño» (art. 1948). No producen interrupción las citaciones nulas, ni aquellas en que el actor desiste o deja caducar la instancia, ni aquellas en que el poseedor resulta absuelto (art. 1946).

Los plazos son el núcleo del epígrafe. Para muebles rige el art. 1955.

Artículo 1955 del Código Civil · Usucapión de bienes muebles

El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe.

También se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición.

En cuanto al derecho del dueño para reivindicar la cosa mueble perdida o de que hubiese sido privado ilegalmente, así como respecto a las adquiridas en venta pública, en bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo dispuesto en el artículo 464 de este Código.

Para muebles rige una particularidad: la usucapión ordinaria de tres años exige buena fe, pero el art. 1955 no menciona el justo título, exigido con carácter general por el art. 1940. La extraordinaria de seis años prescinde de todo. Y el art. 1956 impide que las cosas hurtadas o robadas sean prescritas por los autores, cómplices o encubridores mientras no hayan prescrito el delito, la pena y la acción de responsabilidad civil.

Para inmuebles rigen los arts. 1957 y 1959.

Artículos 1957 a 1959 del Código Civil · Usucapión de bienes inmuebles

1957. El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.

1958. Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o en ultramar.

Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente.

La ausencia que no fuere de un año entero y continuo no se tomará en cuenta para el cómputo.

1959. Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.

El cómputo del tiempo lo cierra el art. 1960 con tres reglas: la accesión de posesiones, que permite al poseedor actual unir a su tiempo el de su causante; la presunción de posesión intermedia, salvo prueba en contrario; y la regla de que «el día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad».

Epígrafe 3 — El Registro de la Propiedad y los principios hipotecarios

1. Concepto, naturaleza y fines del Registro de la Propiedad

Los derechos reales son, por definición, derechos de eficacia absoluta: se hacen valer frente a todos. Esa oponibilidad universal solo es tolerable si los terceros pueden conocer la existencia y el contenido del derecho, porque nadie puede quedar vinculado por lo que le resulta invisible. En los bienes muebles ese conocimiento se obtiene por un medio rudimentario pero eficaz, la posesión, que funciona como publicidad de hecho. En los inmuebles la posesión es un signo equívoco —quien ocupa la finca puede ser dueño, arrendatario, usufructuario o precarista—, y por eso el ordenamiento sustituye la publicidad de hecho por una publicidad de derecho organizada: el Registro de la Propiedad.

El Registro es, por tanto, una institución jurídica al servicio de la seguridad del tráfico inmobiliario, gestionada como servicio público y regulada por la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) y su Reglamento. Su objeto lo define el art. 1, en términos que el art. 605 del Código Civil reproduce casi palabra por palabra.

Artículo 1 de la Ley Hipotecaria · Objeto del Registro y salvaguardia judicial de los asientos

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

Del precepto se extraen las tres notas que definen su naturaleza. Primera: es un registro de derechos, no de documentos. No se archiva el título por el hecho de existir, sino que se publica la titularidad jurídico-real que de él resulta, depurada por el Registrador. Segunda: es un registro de fincas, en el sentido de que la unidad básica de organización es el inmueble y no la persona, lo que se traduce en la técnica del folio real. Y tercera: sus asientos están bajo la salvaguardia de los Tribunales, de modo que lo inscrito se tiene por exacto y solo un pronunciamiento judicial —no la simple discrepancia de un particular ni una decisión administrativa— puede desvirtuarlo.

Debe separarse con nitidez de otro registro inmobiliario con el que se cruza a diario, el Catastro Inmobiliario. El Catastro es un registro administrativo de finalidad originariamente fiscal que describe la realidad física y económica del inmueble (superficie, linderos, uso, valor de referencia); el Registro publica la realidad jurídica (quién es titular y con qué cargas). Uno responde a cómo es la finca, el otro a de quién es. La coordinación gráfica entre ambos que articulan los arts. 9 y 10 LH ha estrechado mucho la distancia, pero no ha borrado la diferencia de fines.

Los fines del Registro son cuatro y se encadenan. El primero es la seguridad jurídica preventiva: evitar el litigio antes de que nazca, depurando el título en el momento de su acceso. El segundo es la protección del tráfico, que se logra dotando al adquirente que confía en el Registro de una posición inatacable (art. 34). El tercero es el fomento del crédito territorial: sin un instrumento que publique la hipoteca con fecha cierta y rango determinado no existiría el préstamo hipotecario tal y como hoy se conoce. Y el cuarto, de interés directo para la Hacienda pública, es su función de colaboración tributaria, que la Ley Hipotecaria articula mediante un auténtico cierre registral.

Artículo 254 de la Ley Hipotecaria · Cierre registral por razones tributarias

1. Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir.

2. No se practicará ninguna inscripción […] cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes […].

3. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto […].

2. Organización del Registro: Registros, circunscripciones, Registrador y folio real

Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia, y todos los asuntos referentes a ellos están encomendados al centro directivo que los arts. 259 y 260 siguen llamando Dirección General de los Registros y del Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. A ese centro le corresponde, entre otras funciones, resolver los recursos gubernativos contra las calificaciones, ejercer la inspección y vigilancia de todos los Registros y corregir disciplinariamente a los Registradores.

El territorio se divide en circunscripciones o demarcaciones registrales, de modo que cada finca pertenece a un único Registro, el de la circunscripción en que radique (art. 1.II). La demarcación no es inmutable: el Ministerio de Justicia, a propuesta del centro directivo y oído el Consejo de Estado, puede acordar el establecimiento, modificación o supresión de Registros atendiendo al volumen y movimiento de la titulación (art. 275).

Artículo 274 de la Ley Hipotecaria · El Registrador de la Propiedad

Cada Registro de la propiedad estará a cargo de un Registrador, salvo el caso de excepción a que se refiere el artículo doscientos setenta y cinco.

Los Registradores de la Propiedad tienen el carácter de funcionarios públicos para todos los efectos legales y tendrán tratamiento de Señoría en los actos de oficio.

El Registrador reúne una doble condición que explica todo su estatuto: es funcionario público —porque ejerce una función pública de calificación y da fe— y a la vez percibe aranceles y organiza su oficina como profesional. De ahí que responda personalmente de su calificación «bajo su responsabilidad» (art. 18) y de los daños causados por errores en la publicidad que expide (art. 222.5).

La técnica de llevanza es el folio real, hoy necesariamente electrónico.

Artículo 238 de la Ley Hipotecaria · El folio real electrónico

1. El Registro de la Propiedad se llevará bajo la técnica del folio real en formato y soporte electrónico, mediante un sistema informático registral. […]

2. El folio real en soporte electrónico de cada finca se creará con ocasión de su inmatriculación o primera inscripción, o bien con ocasión de la realización de cualquier operación registral sobre aquella, con excepción de asientos accesorios. […]

Folio real significa que el Registro se lleva por fincas, abriendo a cada una un folio particular en el que se van practicando, «a continuación» y por orden correlativo, todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores (art. 243). Cada finca recibe desde su primera inscripción un número diferente y correlativo (art. 8) y, en el sistema actual, un Código Registral Único con el que comienzan todos sus asientos (art. 241.3). Los folios se visualizan en tres columnas: notas marginales a la izquierda, número de orden en el centro e inscripciones y anotaciones a la derecha (art. 238.4).

Junto al libro de inscripciones, que es el libro sustantivo, la Ley menciona el Libro Diario —donde se practican los asientos de presentación y se determina la prioridad (art. 246)—, el Libro de Entrada y el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, en el que se practican exclusivamente las inscripciones de resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo (arts. 2.cuarto y 222.9).

3. Los títulos inscribibles

No todo acceso al Registro es posible. El art. 2 enumera de forma tasada qué títulos son inscribibles, entendiendo por título, en sentido material, el acto o negocio del que nace la mutación jurídico-real y, en sentido formal, el documento que lo recoge.

Artículo 2 de la Ley Hipotecaria · Títulos inscribibles

En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se declaren la ausencia o el fallecimiento o afecten a la libre disposición de bienes de una persona […].

Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

Sexto. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas […].

La enumeración se completa con dos reglas de contorno. El art. 4 admite los títulos otorgados en país extranjero que tengan fuerza en España y las ejecutorias de Tribunales extranjeros que deban cumplirse aquí. Y el art. 5 cierra la puerta a lo que no es derecho real: «Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles». La posesión, que ya se estudió como situación de hecho, queda fuera del Registro, salvo cuando se articula como contenido de un derecho inscrito.

4. Los asientos registrales

El asiento es cada uno de los apuntes que el Registrador extiende y firma electrónicamente en los libros. Son cinco las clases básicas, y distinguirlas es imprescindible porque su función y su duración difieren radicalmente.

La inscripción es el asiento por antonomasia y el único que publica la titularidad. Su vocación es de permanencia: «Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona» (art. 76).

La anotación preventiva es su reverso provisional. Publica situaciones aún no consolidadas —quien demanda la propiedad, quien obtiene mandamiento de embargo, quien presentó un título con defecto subsanable (art. 42.noveno)— y por eso nace con fecha de caducidad: «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve» (art. 86). Se extinguen, dice el art. 77, «por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción».

La nota marginal recoge hechos que no cambian el titular pero afectan al derecho: el cumplimiento de una condición suspensiva cuando se consuma la adquisición (art. 23), la contracción de la obligación futura garantizada con hipoteca (art. 143) o cualquier convenio que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria (art. 144).

La cancelación extingue el asiento anterior. Procede la total cuando se extinga por completo el inmueble o el derecho, o cuando se declare la nulidad del título o del propio asiento (art. 79), y la parcial cuando se reduzca uno u otro (art. 80). Como garantía del titular, el art. 82 exige para cancelar lo inscrito en virtud de escritura pública o sentencia firme o consentimiento del titular en documento auténtico.

El asiento de presentación, en fin, no publica nada al exterior: es el asiento del procedimiento. Se practica en el Libro Diario, recibe un código único identificador y determina la prioridad respecto de cada finca (art. 246).

5. Los principios hipotecarios: concepto y clasificación

Se denominan principios hipotecarios las reglas fundamentales que informan el sistema registral español, deducidas por la doctrina del articulado de la Ley Hipotecaria. No están enunciados como catálogo en ningún precepto, pero se destilan de él y permiten resolver los casos por vía de principio cuando la letra calla.

Es útil ordenarlos en dos bloques según respondan a una u otra pregunta:

• Principios de organización del Registro (¿cómo entra el título?): rogación, titulación pública, legalidad —con la calificación como instrumento—, especialidad, tracto sucesivo, prioridad e inscripción.
• Principios de eficacia de lo inscrito (¿qué produce el asiento?): publicidad formal y material, legitimación registral, fe pública registral e inoponibilidad de lo no inscrito.

6. Rogación, titulación pública y legalidad: la calificación registral

El principio de rogación significa que el Registrador no actúa de oficio: el procedimiento registral se inicia siempre a instancia de parte. El art. 245 exige la presentación, presencial o telemática, de una solicitud acompañada del documento, y el art. 6 identifica a los legitimados.

Artículo 6 de la Ley Hipotecaria · Rogación e instancia de parte

La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:

a) Por el que adquiera el derecho.

b) Por el que lo transmita.

c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.

d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

La rogación tiene un límite y una presunción. El límite es el desistimiento, que debe formularse antes del efectivo despacho del título (art. 250.2). La presunción es que, «presentado un título se presumirá la solicitud de inscripción de todo el documento salvo desistimiento o solicitud de inscripción parcial» (art. 250.1).

El principio de titulación pública exige que el título que pretende acceder al Registro esté revestido de forma solemne. No basta el documento privado, por auténtico que sea.

Artículo 3 de la Ley Hipotecaria · Titulación pública

Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. […]

Se dibujan así las tres vías de acceso: la notarial (escritura pública), la judicial (ejecutoria y demás resoluciones) y la administrativa (documento auténtico expedido por el Gobierno o sus agentes). La regla no es un formalismo: la titulación pública garantiza la identidad de los otorgantes, el juicio de capacidad y la fecha cierta, y sin ella la calificación sería imposible.

El principio de legalidad es la exigencia de que solo accedan al Registro los títulos válidos y perfectos. Su instrumento es la calificación registral.

Artículo 18 de la Ley Hipotecaria · Calificación registral

Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

El plazo máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. […]

Tres son los objetos de la calificación —formas extrínsecas, capacidad y validez del acto dispositivo— y uno solo el doble canon desde el que se ejerce: lo que resulte del propio documento y de los asientos del Registro. El Registrador no investiga fuera de esos dos elementos, no practica prueba y no juzga la realidad extrarregistral. Esa limitación es también su garantía: la calificación es independiente —no le vinculan las calificaciones de otros Registradores ni las suyas anteriores— y se ejerce «bajo su responsabilidad».

Si la calificación es positiva, el Registrador practica los asientos y expide certificación electrónica acreditativa (art. 19 bis). Si es negativa, debe firmarla y expresar «las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas» (art. 19 bis). El interesado dispone entonces de tres caminos: subsanar el defecto durante la vigencia del asiento (art. 19), pedir la anotación preventiva por defecto subsanable del art. 42.noveno, o recurrir. El recurso es potestativo ante la Dirección General o directo ante los juzgados de la capital de la provincia por los trámites del juicio verbal (art. 324), y el plazo de interposición es de un mes desde la notificación de la calificación (art. 326).

7. El principio de inscripción: regla declarativa y excepción constitutiva

El principio de inscripción responde a la pregunta de qué papel juega el asiento en la producción del efecto jurídico-real. En Derecho español la regla general es que la inscripción es declarativa o voluntaria: el derecho real nace extrarregistralmente por la conjunción de título y modo, y la inscripción se limita a publicar lo ya nacido, añadiéndole oponibilidad y protección. Quien compra y recibe la finca es dueño aunque nunca inscriba; lo que arriesga es la posición frente a terceros.

De ahí se sigue una consecuencia elemental que el art. 33 enuncia con sequedad: «La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes». El Registro no sana el negocio viciado; solo protege, y en las condiciones del art. 34, a quien adquirió confiando en él.

La excepción capital es la hipoteca, para la que la inscripción es constitutiva: sin ella el derecho real de garantía sencillamente no existe. Lo dicen a la vez la ley civil y la hipotecaria.

Artículo 1875 del Código Civil · Inscripción constitutiva de la hipoteca

Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad. […]

Artículo 145 de la Ley Hipotecaria · Requisitos de las hipotecas voluntarias

Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere:

Primero. Que se hayan constituido en escritura pública.

Segundo. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

La coincidencia de ambos preceptos no es casual: la hipoteca es un derecho real que no se posee, que no tiene signo externo alguno, y cuya única publicidad posible es la registral. Sin inscripción no habría forma de conocerla, y por eso el legislador hace de ella un requisito de existencia. Junto a la hipoteca se cita habitualmente como supuesto de inscripción constitutiva el derecho de superficie, cuya constitución válida exige escritura pública e inscripción conforme al texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

8. Especialidad, tracto sucesivo y prioridad

El principio de especialidad o determinación exige que los asientos expresen con precisión el sujeto, el objeto y el contenido del derecho inscrito. No caben inscripciones genéricas ni derechos indeterminados: cada finca, cada titular y cada carga han de quedar perfectamente identificados. Así lo formula el art. 9, que ordena que «los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador», y detalla a continuación la descripción de la finca, la referencia catastral, la representación gráfica georreferenciada y el Código Registral Único. La especialidad explica también que la hipoteca deba expresar, cuando el título comprenda varias fincas, «la parte de crédito de que responda cada una de las fincas o derechos y el valor que se les haya asignado para caso de subasta» (art. 244).

El principio de tracto sucesivo impone que el historial de cada finca sea una cadena ininterrumpida de titularidades, en la que cada adquirente traiga causa del titular registral anterior.

Artículo 20 de la Ley Hipotecaria · Tracto sucesivo

Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

[…] No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. […]

El tracto tiene modulaciones. No es precisa la previa inscripción a favor de mandatarios, representantes, liquidadores o albaceas que actúen como órganos temporales de representación, ni en los tres supuestos de documentos otorgados por herederos que enumera el propio art. 20. Y cuando el tracto se ha roto, la Ley ofrece la vía del expediente de reanudación del art. 208. Su vertiente procesal es de máxima importancia práctica: el embargo trabado contra quien no es titular registral no puede anotarse, regla que ordena la relación entre el procedimiento de apremio y el Registro.

El principio de prioridad resuelve el conflicto entre títulos incompatibles con el viejo aforismo prior tempore, potior iure.

Artículo 17 de la Ley Hipotecaria · Cierre registral y prioridad

Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

La prioridad opera de dos maneras. Entre títulos incompatibles funciona como cierre registral: el primero que llega excluye al segundo, aunque este sea de fecha anterior. Entre títulos compatibles —dos hipotecas sobre la misma finca— no excluye, sino que ordena el rango: primera y segunda hipoteca.

Y el momento que fija la prioridad no es el de la inscripción, sino el de la presentación.

Artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria · Fecha de la inscripción y preferencia

Artículo 24. Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma.

Artículo 25. Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos.

De ahí la importancia práctica del Libro Diario y del código único identificador del asiento de presentación: la inscripción se practicará días después, pero retrotrae sus efectos al minuto exacto en que el título entró.

9. Publicidad formal y publicidad material

El principio de publicidad tiene dos caras que no deben mezclarse.

La publicidad formal es el acceso al contenido del Registro: la posibilidad material de conocerlo. No es un acceso indiscriminado.

Artículo 221 de la Ley Hipotecaria · Publicidad de los Registros

Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.

El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo.

El acceso se articula por dos instrumentos de valor jurídico desigual, que el art. 222 define. La nota simple informativa «tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición» (art. 222.5). La certificación, en cambio, es el único medio que acredita fehacientemente el contenido registral. Ambas se emiten en formato y soporte electrónico, la nota con el sello electrónico del Registro y la certificación con el certificado cualificado de firma del Registrador, y ambas llevan código electrónico de verificación. El Registrador queda obligado además a velar por la protección de datos personales al expedirlas (art. 222.6), lo que explica el filtro del «interés conocido».

La publicidad material es cosa distinta: es la eficacia sustantiva que la ley anuda a lo publicado, con independencia de que nadie haya consultado el Registro. Se descompone en dos efectos, uno positivo —lo inscrito se presume exacto y protege a quien confía en ello: legitimación y fe pública— y otro negativo —lo no inscrito no perjudica a tercero: inoponibilidad—. A ellos se dedican los tres apartados siguientes.

10. La legitimación registral y su proyección procesal

La legitimación registral es el efecto positivo de la publicidad material en su grado más simple: una presunción de exactitud a favor del titular inscrito.

Artículo 38 de la Ley Hipotecaria · Legitimación registral

A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. […]

En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos […] en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo […].

Tres consecuencias se encadenan. La primera es sustantiva: la presunción de existencia, pertenencia y posesión. La segunda es procesal: quien quiera discutir la titularidad inscrita debe pedir, previamente o a la vez, la nulidad o cancelación del asiento, de modo que no cabe una sentencia declarativa de dominio que deje el Registro intacto. La tercera es de ejecución: acreditado por certificación que el bien embargado es de un tercero, el apremio se sobresee respecto de él —la conocida tercería registral, de aplicación cotidiana en la recaudación ejecutiva.

La presunción es iuris tantum: admite prueba en contrario, y su cauce es la rectificación del Registro del art. 40, que solo puede pedir el titular del derecho no inscrito, inscrito erróneamente o lesionado por el asiento inexacto. Por inexactitud se entiende, según el art. 39, «todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral». Y aquí aparece un límite decisivo, que anticipa el apartado siguiente: «En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto» (art. 40 in fine).

La legitimación tiene además una proyección procesal específica, el llamado juicio verbal sumario del art. 41.

Artículo 41 de la Ley Hipotecaria · Acciones reales derivadas de derechos inscritos

Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.

Su correspondencia procesal está en el art. 250.1.7.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que remite al juicio verbal, cualquiera que sea la cuantía, las demandas «que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación». Es un proceso sumario: rápido, de cognición limitada y sin efectos de cosa juzgada material, de modo que el demandado vencido puede después plantear el juicio declarativo ordinario sobre la propiedad.

11. La fe pública registral: el tercero hipotecario del art. 34

Si la legitimación presume que el Registro es exacto, la fe pública va mucho más lejos: impone que lo sea a favor de quien confió en él, aunque en la realidad no lo fuera. Es el efecto más enérgico del sistema y el que verdaderamente sostiene el tráfico inmobiliario.

Artículo 34 de la Ley Hipotecaria · Fe pública registral

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Los requisitos del tercero hipotecario son cinco, y han de concurrir todos:

1. Ser tercero en sentido registral: no haber sido parte en el negocio del que trae causa el vicio, sino adquirente ulterior.
2. Adquirir a título oneroso. El párrafo tercero excluye expresamente al donatario y al heredero, que ocupan la misma posición que su causante. Quien nada dio, nada pierde.
3. Adquirir de quien en el Registro aparezca con facultades para transmitir, es decir, del titular registral con poder dispositivo según el asiento.
4. Actuar de buena fe, entendida como desconocimiento de la inexactitud registral. La buena fe se presume, de modo que la carga de la prueba corresponde a quien la niega.
5. Inscribir su propio derecho. La protección no se adquiere al comprar, sino al inscribir.

Y la protección tiene un contorno preciso: cubre las causas de nulidad o resolución del derecho del transmitente que no consten en el Registro. Si la causa constaba —una condición resolutoria inscrita, una anotación de demanda—, no hay buena fe posible y el tercero decae. El sistema no protege contra lo que estaba a la vista.

Existen además límites externos a la fe pública:

• El art. 34 in fine: los adquirentes a título gratuito no gozan de más protección que su causante.
• El art. 33: la inscripción no convalida los actos nulos, de modo que la fe pública protege al tercero, nunca a las partes del negocio viciado.
• El art. 29: la fe pública no se extiende a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial.
• El art. 36: frente al tercero del art. 34 puede prevalecer la usucapión consumada o la que pueda consumarse en el año siguiente, en los dos supuestos que allí se tasan.
• El art. 207, límite temporal de dos años en las inmatriculaciones.

Artículo 207 de la Ley Hipotecaria · Suspensión de la fe pública en inmatriculaciones

Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.

La razón del art. 207 es evidente: la primera inscripción de una finca hasta entonces no inmatriculada se practica sin contraste con historial registral alguno, y por eso el legislador concede un plazo de cuarentena de dos años durante el cual el verdadero dueño puede reaccionar sin que la fe pública juegue en su contra.

12. La inoponibilidad de lo no inscrito y la doble venta de inmuebles

El efecto negativo de la publicidad material es la inoponibilidad: lo que no está en el Registro no perjudica a quien confió en él. Lo enuncian en términos idénticos la Ley Hipotecaria y el Código Civil.

Artículo 32 de la Ley Hipotecaria · Inoponibilidad de lo no inscrito

Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

Artículo 606 del Código Civil · La misma regla en sede civil

Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

La coincidencia literal de ambos preceptos es deliberada y sirve para engarzar el sistema registral con el civil: la regla de la inoponibilidad no es una peculiaridad hipotecaria, sino Derecho común de los inmuebles. La diferencia entre el art. 32 y el art. 34 se ha discutido largamente por la doctrina —si consagran dos clases distintas de tercero o dos caras del mismo fenómeno—, pero a efectos prácticos puede fijarse así: el art. 32 opera de forma negativa, dejando sin efecto frente al tercero el título no inscrito, mientras que el art. 34 opera de forma positiva, manteniendo al tercero en una adquisición que en la realidad extrarregistral era defectuosa. El art. 32 protege frente a lo que falta en el Registro; el art. 34, frente a lo que el Registro dice mal.

Donde ambos preceptos se encuentran con el Derecho civil puro es en la doble venta de inmuebles.

Artículo 1473 del Código Civil · Doble venta

Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

El precepto establece, para inmuebles, una jerarquía de tres escalones: primero la inscripción, después la posesión de buena fe y, en defecto de ambas, la antigüedad del título con buena fe. La regla es una manifestación de la prioridad registral en el terreno civil, y su relación con el art. 34 LH es de complemento, no de contradicción: el art. 1473 decide quién gana el conflicto entre dos compradores del mismo vendedor, y el art. 34 explica por qué el ganador conserva lo adquirido frente al perdedor y frente a terceros.

Un dato es imprescindible: la jurisprudencia exige buena fe también al comprador que inscribe primero, pese a que el párrafo segundo del art. 1473 no la mencione expresamente. Quien inscribe conociendo la venta anterior no adquiere: la mala fe excluye la protección tanto por la vía del art. 1473 como por la del art. 34, cuyo párrafo segundo condiciona la presunción a que no se pruebe que el adquirente «conocía la inexactitud del Registro».