Tema 8 — La compraventa. El contrato de arrendamiento

Derecho Civil y Mercantil. Economía · Anexo I.1.1 Cuerpo Técnico de Hacienda · Ingreso libre y promoción interna

1. La compraventa.
2. El contrato de arrendamiento. Fincas urbanas y rústicas.

Epígrafe 1 — La compraventa

1. Concepto y caracteres

El Código Civil regula la compraventa en el Título IV del Libro IV, bajo la rúbrica «Del contrato de compra y venta», que abarca los artículos 1445 a 1537. Es el contrato traslativo por excelencia y el modelo del que el propio Código se sirve después para resolver las dudas de la permuta, del suministro o de la cesión de créditos. Su definición legal abre el título.

Artículo 1445 del Código Civil · Concepto de la compraventa

Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

De esta definición se extraen los tres elementos que vertebran toda la regulación posterior: dos partes —vendedor y comprador—, una cosa determinada y un precio cierto en dinero. Y de ella se deducen también sus caracteres.

Es un contrato consensual: se perfecciona por el mero consentimiento sobre la cosa y el precio, sin necesidad de entrega ni de forma alguna. Es bilateral o sinalagmático, porque genera obligaciones recíprocas para ambas partes, lo que activa la facultad resolutoria implícita del art. 1124. Es oneroso, ya que cada prestación encuentra su equivalente en la contraria, y ordinariamente conmutativo, aunque nada impide una venta aleatoria —la venta de esperanza o de cosa futura sujeta al azar—. Y es, en fin, obligatorio y no traslativo por sí mismo: el vendedor «se obliga a entregar», no transmite. La propiedad no pasa al comprador por la sola perfección del contrato.

Artículo 609, párrafo segundo, del Código Civil · Teoría del título y el modo

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Esta es la clave del sistema español: la compraventa es el título, y la entrega o tradición el modo. Hasta que no concurren ambos no hay transmisión dominical, sino un simple derecho de crédito a exigir la entrega. Lo confirma el art. 1095, que atribuye al acreedor los frutos desde que nace la obligación de entregar, pero le niega el derecho real hasta que la cosa le haya sido entregada.

El carácter consensual se afirma sin ambages en el precepto que fija el momento de la perfección.

Artículo 1450 del Código Civil · Perfección de la venta

La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

Junto a la venta perfecta, el Código contempla la promesa de venta o precontrato.

Artículo 1451 del Código Civil · Promesa de vender o comprar

La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.

2. Elementos personales: capacidad y prohibiciones

El Código no exige una capacidad especial para comprar o vender: basta la capacidad general para contratar. Así lo declara el art. 1457, según el cual «podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes», y el art. 1458 despeja la duda clásica al permitir que «los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente».

Lo característico son las prohibiciones de comprar del art. 1459. No son incapacidades, sino vetos objetivos fundados en un conflicto de intereses: quien administra o decide sobre un bien ajeno no debe convertirse en su adquirente.

Artículo 1459 del Código Civil · Prohibiciones para adquirir por compra

No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia:

1.º Los que desempeñen el cargo de tutor o funciones de apoyo, los bienes de la persona o personas a quienes representen.

2.º Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.

3.º Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

4.º Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados.

Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.

5.º Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.

Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.

La prohibición contenida en este número 5.º comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.

3. La cosa y el precio

La cosa. Rigen aquí los requisitos generales del objeto del contrato: ha de ser posible, lícita y determinada o determinable. Cabe vender cosa futura y cabe vender cosa ajena, porque el vendedor no se obliga a transmitir la propiedad de inmediato, sino a entregar y sanear. Sí produce efectos radicales, en cambio, la pérdida de la cosa anterior al contrato.

Artículo 1460 del Código Civil · Pérdida de la cosa antes de la venta

Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato.

Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido.

El precio. Debe reunir tres notas: ser verdadero (que se pretenda realmente pagar), ser cierto o determinable y consistir en dinero o signo que lo represente (art. 1445). La certeza no exige una cifra cerrada en el contrato.

Artículo 1447 del Código Civil · Determinación del precio por referencia o por tercero

Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada.

Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato.

Artículo 1448 del Código Civil · Precio de mercado en cosas fungibles

También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto.

Artículo 1449 del Código Civil · Prohibición del arbitrio de parte

El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

La lógica es transparente: el precio puede quedar en manos de un tercero determinado (art. 1447) o remitirse a un mercado objetivo (art. 1448), pero jamás al criterio de una de las partes (art. 1449), porque entonces la obligación quedaría al arbitrio del deudor. Y si el tercero designado no puede o no quiere fijarlo, el contrato deviene ineficaz por falta de precio.

4. Perfección, riesgo, arras y gastos

Perfeccionada la venta y antes de la entrega, la cosa puede perderse o deteriorarse. ¿Quién soporta ese riesgo? El Código no lo resuelve en el título de la compraventa, sino que remite a la teoría general de las obligaciones.

Artículo 1452 del Código Civil · El riesgo de la cosa vendida

El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los artículos 1.096 y 1.182.

Esta regla se aplicará a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, o sin consideración a su peso, número o medida.

Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relación al peso, número o medida, no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que éste se haya constituido en mora.

Los preceptos remitidos completan la regla. El art. 1182 extingue la obligación de entregar cosa determinada «cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora». Y el art. 1096, párrafo tercero, dispone que «si el obligado se constituye en mora, o se halla comprometido a entregar una misma cosa a dos o más personas diversas, serán de su cuenta los casos fortuitos hasta que se realice la entrega». Es decir: el riesgo de la pérdida fortuita recae sobre el comprador —que deberá pagar el precio sin recibir la cosa—, salvo que el vendedor estuviera en mora, hubiera culpa suya o se tratara de cosas fungibles vendidas al peso, número o medida todavía no pesadas, contadas ni medidas.

Tres reglas complementarias cierran el capítulo de la perfección. La venta a ensayo o prueba y la de cosas que es costumbre gustar antes de recibirlas «se presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva» (art. 1453). Las arras o señal permiten desistir: «podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas» (art. 1454). Y los gastos se reparten: «los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario» (art. 1455). Finalmente, el art. 1456 excluye del régimen civil «la enajenación forzosa por causa de utilidad pública», que se regirá por sus leyes especiales.

5. Obligaciones del vendedor (I): la entrega

El art. 1461 enuncia el programa completo con una brevedad ejemplar: «El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta». Ambas obligaciones se desarrollan en las Secciones 2.ª y 3.ª del Capítulo IV.

Artículo 1462 del Código Civil · Entrega real e instrumental

Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

El párrafo segundo consagra la tradición instrumental: la escritura pública vale como entrega, salvo que de ella misma resulte lo contrario. Junto a ella, el Código admite otras formas de tradición ficticia. El art. 1463 regula la entrega de muebles mediante la entrega de las llaves del lugar donde se hallan almacenados y por el solo acuerdo de los contratantes cuando la cosa no puede trasladarse en ese instante o el comprador ya la tenía en su poder —la traditio brevi manu—. El art. 1464 se ocupa de los bienes incorporales, para los que rige la escritura pública y, en su defecto, la puesta en poder del comprador de los títulos de pertenencia o el uso que este haga de su derecho consintiéndolo el vendedor.

Los gastos de la entrega corren a cargo del vendedor y los de transporte o traslación a cargo del comprador, salvo estipulación especial (art. 1465). El vendedor puede suspender la entrega si el comprador no ha pagado el precio y no se pactó plazo (art. 1466), y también cuando, habiéndose aplazado el pago, «después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio», a no ser que el comprador afiance el pago (art. 1467). En cuanto al estado de la cosa, el art. 1468 ordena entregarla «en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato», y añade que «todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato».

Cuando se venden inmuebles, el Código afina el alcance de la entrega según cómo se haya fijado el precio. El art. 1469 contempla la venta con expresión de cabida a razón de un precio por unidad de medida: si el vendedor no puede entregar todo lo expresado, el comprador «podrá optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato», y esta última solo procede si la disminución de cabida no baja de la décima parte. La misma regla vale si, resultando igual cabida, parte de ella no es de la calidad pactada, en cuyo caso la rescisión exige que el menor valor exceda de la décima parte del precio convenido. El art. 1470 invierte la hipótesis: si resulta mayor cabida, el comprador debe pagar el exceso mientras no pase de la vigésima parte, y si la excede podrá optar entre satisfacer el mayor valor o desistir. El art. 1471 excluye todo ajuste en la venta por precio alzado, «aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato». Y el art. 1472 somete las acciones de los tres artículos anteriores a un plazo breve: «prescribirán a los seis meses, contados desde el día de la entrega».

Cierra la sección el art. 1473, que regula la doble venta.

Artículo 1473 del Código Civil · La doble venta

Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

6. Obligaciones del vendedor (II): el saneamiento

El art. 1474 desdobla la garantía en dos frentes: «en virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador: 1.º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2.º De los vicios o defectos ocultos que tuviere».

A) Saneamiento por evicción. Protege al comprador frente al despojo jurídico.

Artículo 1475 del Código Civil · Concepto de evicción

Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.

El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato.

Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor.

La garantía es, pues, un elemento natural del contrato: existe sin pacto y puede modularse por pacto. Ahora bien, «será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte» (art. 1476). Y si el comprador renunció válidamente, el art. 1477 obliga al vendedor a entregar «únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción», salvo que la renuncia se hiciera con conocimiento de los riesgos y sometiéndose a sus consecuencias —la llamada renuncia con asunción del riesgo, la única que exonera por completo—.

Producida la evicción, el art. 1478 concede al comprador cinco partidas: 1.º la restitución del precio que tuviere la cosa al tiempo de la evicción, «ya sea mayor o menor que el de la venta»; 2.º los frutos o rendimientos, si se le condenó a entregarlos al vencedor; 3.º las costas del pleito que motivó la evicción y, en su caso, las del seguido contra el vendedor; 4.º los gastos del contrato, si los pagó el comprador; y 5.º los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, «si se vendió de mala fe».

Si la evicción es parcial pero recae sobre una parte «de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado», el comprador puede pedir la rescisión devolviendo la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla (art. 1479). Dos requisitos procesales son inexcusables: el saneamiento «no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme» (art. 1480) y el vendedor solo responde «siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento» (art. 1481). El art. 1482 regula el cauce de esa notificación en garantía o litis denuntiatio, que el comprador ha de solicitar dentro del plazo para contestar a la demanda, quedando en suspenso su propio término de contestación mientras corren los plazos del vendedor.

Un supuesto vecino es el de las cargas ocultas del art. 1483: si la finca está gravada con una carga o servidumbre no aparente que no menciona la escritura, y de tal naturaleza que deba presumirse que el comprador no la habría adquirido de conocerla, este podrá pedir la rescisión o la indemnización. El plazo es doble: «durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura», para la acción rescisoria o la indemnización, y «transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre».

B) Saneamiento por vicios o defectos ocultos. Protege frente al defecto material de la cosa.

Artículo 1484 del Código Civil · Los defectos ocultos

1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

2. El vendedor de un animal responde frente al comprador por el incumplimiento de sus deberes de asistencia veterinaria y cuidados necesarios para garantizar su salud y bienestar, si el animal sufre una lesión, enfermedad o alteración significativa de la conducta que tiene origen anterior a la venta.

La responsabilidad es objetiva: «el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase» (art. 1485), salvo pacto en contrario unido a esa ignorancia. La reacción del comprador es una opción alternativa.

Artículo 1486 del Código Civil · Acciones redhibitoria y estimatoria

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Son las dos acciones clásicas: la redhibitoria (deshacer la venta) y la estimatoria o quanti minoris (rebajar el precio). Elegida una, no cabe la otra. Si la cosa se pierde por efecto de los vicios ocultos, el art. 1487 distingue según el vendedor los conociera —restituye precio, gastos y daños y perjuicios— o los ignorara —restituye solo el precio y los gastos del contrato—. Y si la cosa viciada se pierde después «por caso fortuito o por culpa del comprador», este podrá reclamar «el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse», más los daños e intereses si el vendedor obró de mala fe (art. 1488). En las ventas judiciales «nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores» (art. 1489).

Artículo 1490 del Código Civil · Plazo general de las acciones por vicios ocultos

Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

El Código añade un régimen especial para los animales. Vendidos dos o más juntamente, «el vicio redhibitorio de cada uno dará solamente lugar a su redhibición, y no a la de los otros», salvo que conste que el comprador no habría comprado el sano sin el vicioso, lo que se presume «cuando se compra un tiro, yunta, pareja o juego» (art. 1491), regla que el art. 1492 extiende a las cosas. No hay saneamiento en las ventas de animales destinados a una finalidad productiva hechas «en feria o en pública subasta», ni cuando se destinen a sacrificio o matanza (art. 1493), y es nulo todo contrato sobre ganados que padezcan enfermedades contagiosas o que, expresándose el uso para el que se adquieren, resulten inútiles para prestarlo (art. 1494). El vicio indetectable pericialmente «se reputará redhibitorio» (art. 1495). Y los plazos se acortan drásticamente.

Artículo 1496 del Código Civil · Plazo de la acción redhibitoria en animales

La acción redhibitoria que se funde en los vicios o defectos de los animales, deberá interponerse dentro de cuarenta días, contados desde el de su entrega al comprador, salvo que, por el uso en cada localidad, se hallen establecidos mayores o menores plazos.

Esta acción en las ventas de animales sólo se podrá ejercitar respecto de los vicios y defectos de los mismos que estén determinados por la ley o por los usos locales.

Artículo 1497 del Código Civil · Muerte del animal dentro de los tres días

Si el animal muriese a los tres días de comprado, será responsable el vendedor, siempre que la enfermedad que ocasionó la muerte existiera antes del contrato, a juicio de los facultativos.

Resuelta la venta, «el animal deberá ser devuelto en el estado en que fue vendido y entregado», respondiendo el comprador del deterioro debido a su negligencia que no proceda del vicio (art. 1498). Y el art. 1499 concede también al comprador de animales la facultad del art. 1486 —la rebaja del precio—, «pero deberá usar de ella dentro del mismo término que para el ejercicio de la acción redhibitoria queda respectivamente señalado».

7. Obligaciones del comprador

Frente a las dos obligaciones del vendedor, el Capítulo V impone al comprador esencialmente una: pagar el precio, a la que se anuda el deber de recibir la cosa.

Artículo 1500 del Código Civil · Pago del precio

El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato.

Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.

Los intereses del precio aplazado no se deben siempre, sino en tres casos tasados por el art. 1501: «1.º Si así se hubiere convenido. 2.º Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta. 3.º Si se hubiere constituido en mora, con arreglo al artículo 1.100». El comprador dispone además de una excepción defensiva: si «fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria», puede suspender el pago hasta que cese la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor afiance la devolución del precio o se hubiera estipulado el pago pese a cualquier contingencia (art. 1502).

El impago del precio abre distintas vías de resolución según el tipo de bien. Tratándose de inmuebles, si el vendedor tiene fundado motivo para temer la pérdida de la cosa y del precio «podrá promover inmediatamente la resolución de la venta», y si no existe ese motivo se estará al art. 1124 (art. 1503).

Artículo 1504 del Código Civil · Requerimiento resolutorio en la venta de inmuebles

En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

Artículo 1505 del Código Civil · Resolución de pleno derecho en bienes muebles

Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.

8. La resolución de la venta: retracto convencional y retracto legal

El Capítulo VI se abre con una cláusula de cierre: «La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por las expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o por el legal» (art. 1506). La modalidad más característica de la compraventa es la primera, conocida también como venta con pacto de retro o retroventa.

Artículo 1507 del Código Civil · Concepto de retracto convencional

Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.

Artículo 1508 del Código Civil · Duración del retracto convencional

El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato.

En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años.

Artículo 1518 del Código Civil · Contenido del reembolso

El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:

1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Si el vendedor no cumple lo prescrito en el art. 1518, «el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio» (art. 1509). El derecho tiene eficacia real: puede ejercitarse «contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional», salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros (art. 1510). Entretanto, «el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones» (art. 1511), y los acreedores del vendedor no pueden usar del retracto contra el comprador «sino después de haber hecho excusión en los bienes del vendedor» (art. 1512).

Los arts. 1513 a 1517 resuelven el juego del retracto sobre fincas indivisas y con pluralidad de sujetos: quienes vendieron conjuntamente en un solo contrato solo pueden retraer por su parte respectiva, y lo mismo los herederos del vendedor único (art. 1514), aunque el comprador puede exigirles que se pongan de acuerdo sobre la redención de la totalidad y, si no lo hacen, no se le podrá obligar al retracto parcial (art. 1515). El copropietario que vendió separadamente su parte retrae también separadamente, sin que el comprador pueda obligarle a redimir el todo (art. 1516). Y si el comprador dejó varios herederos, la acción se ejercita contra cada uno por su parte, salvo que la cosa se haya adjudicado a uno solo, en cuyo caso cabe dirigirse contra él por el todo (art. 1517).

En cuanto a los frutos, el art. 1519 distingue: si al celebrarse la venta había frutos manifiestos o nacidos, no hay abono ni prorrateo al tiempo del retracto; si no los había entonces y sí los hay al retraer, se prorratean entre retrayente y comprador, dando a este la parte correspondiente al tiempo que poseyó la finca en el último año. Recobrada la cosa, el vendedor la recibe «libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe y según costumbre del lugar» (art. 1520).

El retracto legal, en cambio, no nace de pacto sino de la ley: «es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago» (art. 1521). El Código regula dos: el de comuneros, que corresponde al copropietario «en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos», a prorrata si concurren varios (art. 1522), y el de colindantes, que asiste a los propietarios de tierras colindantes «cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea», con exclusión de las tierras separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes, y preferencia del dueño de la finca de menor cabida (art. 1523). El plazo es brevísimo.

Artículo 1524 del Código Civil · Plazo del retracto legal y preferencia

No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Al retracto legal se le aplican también las reglas de los arts. 1511 y 1518 por remisión del art. 1525.

Finalmente, el Capítulo VII (arts. 1526 a 1536) regula la transmisión de créditos y demás derechos incorporales, aplicación de las reglas de la venta a los bienes inmateriales. La cesión no surte efecto contra tercero «sino desde que su fecha deba tenerse por cierta» conforme a los arts. 1218 y 1227, y si se refiere a un inmueble, desde su inscripción (art. 1526). El deudor que paga al acreedor antes de conocer la cesión queda liberado (art. 1527). La cesión comprende «todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio» (art. 1528). El cedente de buena fe responde «de la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la venta», pero no de la solvencia del deudor salvo pacto expreso o insolvencia anterior y pública (art. 1529), responsabilidad que, de asumirse, dura un año desde la cesión si el crédito estaba vencido, un año desde el vencimiento si no lo estaba, y diez años si consiste en renta perpetua (art. 1530). Quien vende una herencia sin enumerar sus cosas «sólo estará obligado a responder de su cualidad de heredero» (art. 1531).

Artículo 1535 del Código Civil · Retracto de crédito litigioso

Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.

Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.

El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.

El art. 1536 exceptúa de esa facultad las cesiones hechas «a un coheredero o condueño del derecho cedido», «a un acreedor en pago de su crédito» y «al poseedor de una finca sujeta al derecho litigioso que se ceda». Y el art. 1537 cierra todo el título con una remisión obligada: «Todo lo dispuesto en este título se entiende con sujeción a lo que respecto de bienes inmuebles se determina en la Ley Hipotecaria».

Epígrafe 2 — El contrato de arrendamiento. Fincas urbanas y rústicas

1. Concepto y clases del arrendamiento (arts. 1542 a 1546)

El Código Civil no define el arrendamiento con una fórmula única: lo que hace el art. 1542, al abrir el Título VI del Libro IV, es clasificarlo y remitir a dos definiciones separadas. Bajo un mismo nombre conviven así dos contratos de estructura muy distinta —ceder el uso de una cosa y comprometer una actividad—, unidos solo por la idea de que alguien obtiene una utilidad temporal a cambio de un precio.

Artículos 1542 a 1544 del Código Civil · Concepto y clases del arrendamiento

Artículo 1542. El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.

Artículo 1543. En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Artículo 1544. En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

De esos dos preceptos se extraen las tres clases tradicionales, herederas de la tripartición romana: el arrendamiento de cosas (locatio rei), el de obra (locatio operis) y el de servicios (locatio operarum). La diferencia práctica entre los dos últimos está en el objeto de la obligación: en el arrendamiento de obra se debe un resultado —el edificio terminado, el informe entregado—, mientras que en el de servicios se debe la actividad misma, prestada con diligencia, sin garantizar un resultado. Los arts. 1583 a 1587 conservan la regulación del «servicio de criados y trabajadores asalariados» y los arts. 1588 a 1600 la de «las obras por ajuste o precio alzado», hoy desplazadas en su mayor parte por la legislación laboral y por la contratación de obra civil y administrativa.

El arrendamiento de cosas es el que interesa a este tema. Sus notas esenciales, según el art. 1543, son tres: la cesión del goce o uso —no de la propiedad—, la temporalidad y la existencia de un precio cierto. Es un contrato consensual (se perfecciona por el consentimiento), bilateral, oneroso, conmutativo y de tracto sucesivo, y produce efectos meramente obligacionales: el arrendatario no adquiere un derecho real sobre la cosa, sino un derecho de crédito frente al arrendador, aunque la ley refuerce después esa posición con mecanismos de oponibilidad frente a terceros. La cesión ha de ser temporal, porque un arrendamiento perpetuo vaciaría la propiedad, y el precio ha de ser cierto, es decir, determinado o determinable sin nuevo acuerdo de las partes.

De la exigencia de que la cosa se restituya al final se sigue el límite del art. 1545.

Artículos 1545 y 1546 del Código Civil · Objeto del contrato y posición de las partes

Artículo 1545. Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato.

Artículo 1546. Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.

La exclusión del art. 1545 no alcanza a todo bien fungible, sino solo al que se consume con el uso: quien cede dinero o grano para consumirlos celebra un préstamo (mutuo), no un arrendamiento, porque no puede devolverse la misma cosa. Nada impide, en cambio, arrendar bienes fungibles cedidos ad pompam vel ostentationem, es decir, para exhibirlos y devolverlos idénticos.

2. Reglas generales del arrendamiento de fincas (arts. 1547 a 1553)

El Capítulo II del Título VI, dedicado a los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, abre con una sección de disposiciones generales que resuelve cuestiones de prueba, capacidad, oponibilidad y subarriendo.

El arrendamiento verbal es válido, pero si falta la prueba del precio convenido y la ejecución ya ha comenzado, el art. 1547 ordena que el arrendatario devuelva la cosa abonando, por el tiempo disfrutado, «el precio que se regule», esto es, el que fijen peritos o el juez. La ley evita así tanto el enriquecimiento injusto como la perpetuación de un contrato cuyo elemento esencial no puede acreditarse.

En materia de capacidad, el art. 1548 impone un techo temporal a quien administra bienes ajenos.

Artículos 1548 y 1549 del Código Civil · Límite de seis años e inscripción registral

Artículo 1548. Los progenitores o tutores, respecto de los bienes de los menores, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.

Artículo 1549. Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

El arrendamiento por más de seis años se considera acto que excede de la simple administración —se aproxima a un acto de disposición—, y por eso se reserva a quien tenga poder especial. El art. 1549, por su parte, no exige la inscripción para la validez del contrato entre las partes, sino para su oponibilidad frente a terceros: es el pivote sobre el que después giran el art. 1571 del propio Código y los arts. 7, 13 y 14 de la LAU.

El subarriendo se admite con carácter general, y esa es una diferencia notable con el régimen de la LAU y con el de la LAR.

Artículo 1550 del Código Civil · Facultad de subarrendar

Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador.

Del subarriendo nacen dos vínculos directos entre el arrendador y el subarrendatario, aunque no hayan contratado entre sí: el subarrendatario queda obligado frente al arrendador por todos los actos relativos al uso y conservación de la cosa en la forma pactada en el contrato principal (art. 1551) y por el precio del subarriendo que deba al tiempo del requerimiento, sin que se le computen los pagos adelantados que no se ajusten a la costumbre (art. 1552). Cierra la sección el art. 1553, que declara aplicables al arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento del título de la compraventa, con la regla de que, cuando proceda devolver el precio, la disminución será proporcional al tiempo disfrutado.

3. Obligaciones del arrendador y del arrendatario (arts. 1554 a 1564)

La sección 2.ª contiene el núcleo del contenido obligacional. Los arts. 1554 y 1555 lo enuncian en dos listas simétricas de tres números cada una.

Artículo 1554 del Código Civil · Obligaciones del arrendador

El arrendador está obligado:

1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Artículo 1555 del Código Civil · Obligaciones del arrendatario

El arrendatario está obligado:

1.º A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

3.º A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

Frente a la compraventa, donde la obligación del vendedor se agota con la entrega, aquí la del arrendador es duradera: debe entregar, conservar y garantizar el disfrute durante toda la vida del contrato. El incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones abre al perjudicado la alternativa del art. 1556: pedir la rescisión del contrato más la indemnización de daños y perjuicios, o solo la indemnización dejando el contrato subsistente.

La conservación tiene un límite en el art. 1557 —el arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada— y un desarrollo detallado en el art. 1558.

Artículo 1558 del Código Civil · Reparaciones urgentes durante el arriendo

Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.

Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.

Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato.

El precepto escalona tres respuestas según la intensidad del sacrificio: tolerancia como regla, rebaja proporcional de la renta si la obra excede de cuarenta días y rescisión si la vivienda deviene inhabitable para la familia. La lógica reaparece, con plazos y trámites propios, en los arts. 22 y 26 de la LAU.

Del lado del arrendatario, los arts. 1559 a 1564 completan el cuadro. Debe poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa y la necesidad de las reparaciones del art. 1554.2.º, respondiendo de los daños que su negligencia cause (art. 1559). El arrendador no responde de la perturbación de mero hecho de un tercero —el arrendatario tiene acción directa contra el perturbador—, y se aclara que no hay tal perturbación cuando el tercero, Administración o particular, obra en virtud de un derecho (art. 1560). Al concluir el arriendo debe devolver la finca tal como la recibió, salvo lo perecido o menoscabado por el tiempo o causa inevitable (art. 1561), presumiéndose que la recibió en buen estado si nada se hizo constar (art. 1562). Y responde del deterioro o pérdida a no ser que pruebe que se produjo sin culpa suya (art. 1563), así como del deterioro causado por las personas de su casa (art. 1564).

4. Duración, tácita reconducción, enajenación y desahucio (arts. 1565 a 1582)

Si el arrendamiento se hizo por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento (art. 1565). La continuidad de hecho tras esa fecha activa una figura clásica.

Artículo 1566 del Código Civil · La tácita reconducción

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

La tácita reconducción exige tres requisitos: permanencia del arrendatario durante quince días, aquiescencia del arrendador y ausencia de requerimiento previo. No prorroga el contrato anterior, sino que da vida a uno nuevo, de duración breve —la del art. 1577 para los predios rústicos y la del art. 1581 para los urbanos— y con una consecuencia expresa: cesan las garantías otorgadas por terceros para la seguridad del contrato principal, como la fianza personal de un avalista (art. 1567).

El desahucio judicial procede por las causas tasadas del art. 1569.

Artículo 1569 del Código Civil · Causas de desahucio

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.

2.ª Falta de pago en el precio convenido.

3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.

Fuera de esos casos, el arrendatario conserva el derecho a aprovechar los términos de los arts. 1577 y 1581 (art. 1570).

La venta de la finca arrendada se resuelve en el Código con la vieja regla emptio tollit locatum.

Artículo 1571 del Código Civil · Venta de la finca arrendada

El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

La regla está hoy fuertemente matizada: la salvedad de la Ley Hipotecaria protege al arrendatario inscrito, y los arts. 14 de la LAU y 21 de la LAR imponen directamente la subrogación del adquirente. El comprador con pacto de retraer no puede desahuciar hasta que concluya el plazo del retracto (art. 1572), y el arrendatario tiene sobre las mejoras útiles y voluntarias el mismo derecho que se concede al usufructuario (art. 1573). A falta de pacto sobre lugar y tiempo del pago, se está al art. 1171 y a la costumbre de la tierra (art. 1574).

Las secciones 3.ª y 4.ª cierran el capítulo con reglas propias de cada tipo de finca. Para los predios rústicos, el art. 1575 regula el riesgo de la cosecha.

Artículo 1575 del Código Civil · Rebaja de la renta por casos fortuitos extraordinarios

El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.

Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.

Tampoco hay rebaja cuando los frutos se pierden después de estar separados de su raíz o tronco (art. 1576), porque el riesgo ya se ha desplazado al arrendatario. La duración supletoria de estos arriendos se mide por la cosecha.

Artículos 1577 y 1581 del Código Civil · Duración supletoria del arriendo rústico y del urbano

Artículo 1577. El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos. El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas.

Artículo 1581. Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Completan el cuadro el art. 1578 (el arrendatario saliente debe permitir al entrante las labores preparatorias, y el entrante al saliente la recolección, según la costumbre del pueblo), el art. 1579 (la aparcería se rige por las disposiciones del contrato de sociedad, las estipulaciones de las partes y la costumbre), el art. 1580 (las reparaciones de los predios urbanos a cargo del propietario se determinan por la costumbre del pueblo y, en caso de duda, se entienden de cargo de éste) y el art. 1582 (el arrendamiento de los muebles cedidos junto con la casa, tienda, almacén o establecimiento industrial dura lo que el de la finca).

5. Las fincas urbanas: ámbito de la Ley 29/1994

La LAU parte de una summa divisio que condiciona todo su régimen: los arrendamientos de fincas urbanas son de vivienda o para uso distinto del de vivienda (art. 1). Es arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2), extendiéndose el mismo régimen al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y demás dependencias cedidos como accesorios por el mismo arrendador. Es arrendamiento para uso distinto el que, recayendo sobre una edificación, tiene un destino primordial diferente, y el art. 3 menciona expresamente los celebrados por temporada —de verano o cualquier otra— y los concertados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

El régimen aplicable se ordena en el art. 4 con dos jerarquías opuestas. Los arrendamientos de vivienda se rigen por el Título II, que es imperativo —el art. 6 declara nulas y no puestas las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario, salvo cuando la propia norma lo autorice—, por el Título IV y, supletoriamente, por el Código Civil. Los arrendamientos para uso distinto se rigen, en cambio, ante todo por la voluntad de las partes, en su defecto por el Título III y, supletoriamente, por el Código Civil: aquí la libertad contractual es la regla. El art. 5 excluye de la ley, entre otros, las viviendas de porteros, guardas y asalariados, las militares, las universitarias y, tras la reforma de 2019, la cesión temporal de uso de vivienda amueblada y equipada comercializada con finalidad lucrativa por canales de oferta turística, sometida a su normativa sectorial.

Una tercera categoría escapa incluso al carácter imperativo del Título II. Los arrendamientos de vivienda cuya superficie exceda de 300 metros cuadrados, o cuya renta inicial anual supere las 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, se rigen ante todo por la voluntad de las partes y solo en su defecto por el Título II y por el Código Civil (art. 4.2). La ley presume que en estos arrendamientos de gran superficie o alta renta el arrendatario no necesita la tutela reforzada que dispensa a la vivienda ordinaria. Con ello se cierra el cuadro del régimen aplicable: vivienda ordinaria imperativa, uso distinto dispositivo y esta franja suntuaria remitida a la autonomía de la voluntad.

6. El arrendamiento de vivienda: duración, renta, fianza y adquisición preferente

Duración y prórrogas. El art. 9 consagra la libertad de pacto sobre el plazo, pero la corrige con un suelo legal: si la duración pactada fuera inferior a cinco años —o inferior a siete si el arrendador fuese persona jurídica—, llegado el vencimiento el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario manifieste, con treinta días de antelación como mínimo, su voluntad de no renovar. Los contratos sin plazo o de plazo indeterminado se entienden celebrados por un año. El art. 9.3 admite una excepción, y solo cuando el arrendador es persona física: transcurrido el primer año, puede recuperar la vivienda si comunica con dos meses de antelación que la necesita para sí, para sus familiares en primer grado o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, siempre que esa necesidad conste expresamente en el contrato.

Agotado el mínimo legal, entra en juego la prórroga tácita del art. 10: si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar —el arrendador con cuatro meses de antelación, el arrendatario con dos—, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario avise con un mes de antelación al fin de cada anualidad. La Ley 12/2023 añadió dos prórrogas extraordinarias a petición del arrendatario: un año por vulnerabilidad acreditada frente a un gran tenedor y hasta tres años en zona de mercado residencial tensionado (art. 10.2 y 10.3). El arrendatario puede, además, desistir en cualquier momento una vez transcurridos seis meses, comunicándolo con treinta días de antelación, pudiendo pactarse una indemnización de una mensualidad por cada año que reste por cumplir (art. 11).

Renta y actualización. La renta es la libremente estipulada por las partes, con los límites que la Ley 12/2023 impone a los nuevos contratos en las zonas de mercado residencial tensionado (art. 17.6 y 17.7); salvo pacto, el pago es mensual y se hace en los siete primeros días del mes, sin que el arrendador pueda exigir más de una mensualidad anticipada (art. 17). La actualización solo procede una vez al año, en la fecha en que se cumpla cada anualidad, en los términos pactados, y —regla capital tras la reforma de 2019— en defecto de pacto expreso no se aplica actualización alguna (art. 18). Si se pactó un mecanismo sin precisar el índice, la renta se actualiza por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, y en todo caso el incremento anual no puede exceder de la variación del Índice de Precios al Consumo. Las obras de mejora realizadas por el arrendador permiten elevar la renta, transcurridos cinco o siete años, aplicando al capital invertido el interés legal del dinero incrementado en tres puntos, con el tope del 20 % de la renta vigente (art. 19). Los gastos generales solo son repercutibles si se pactan por escrito con expresión de su importe anual (art. 20).

Conservación y obras. El arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad, sin derecho a elevar la renta, mientras que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario corren a cargo del arrendatario (art. 21). El arrendatario ha de soportar las obras de mejora que no puedan diferirse, previa notificación con tres meses de antelación, pudiendo desistir en el plazo de un mes o exigir reducción proporcional de la renta e indemnización de gastos (art. 22), y no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador (art. 23).

Cesión y subarriendo. El art. 8 restringe en la vivienda lo que el Código Civil deja abierto. La cesión del contrato exige el consentimiento escrito del arrendador, y el cesionario se subroga entonces en la posición del arrendatario. El subarriendo solo cabe de forma parcial y también con consentimiento escrito del arrendador, sin que la renta del subarriendo pueda exceder de la del arrendamiento. El contraste con las reglas ya vistas es nítido: en el Código Civil el subarriendo es libre salvo prohibición expresa (art. 1550), y en el arrendamiento para uso distinto la cesión y el subarriendo tampoco requieren consentimiento del arrendador (art. 32).

Fianza. El art. 36 impone la exigencia y prestación obligatoria de fianza en metálico al celebrarse el contrato: una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos en el de uso distinto. La fianza no está sujeta a actualización durante los cinco primeros años —siete si el arrendador es persona jurídica—, y su saldo devenga el interés legal si no se restituye en el plazo de un mes desde la entrega de llaves. Cabe pactar garantías adicionales, con el límite de dos mensualidades en los arrendamientos de vivienda de hasta cinco o siete años.

Derecho de adquisición preferente. En caso de venta de la vivienda arrendada, el art. 25 concede al arrendatario tanteo y retracto. El tanteo se ejercita en treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales, caducando los efectos de esa notificación a los ciento ochenta días naturales. El retracto procede si no se hizo la notificación, si se omitió algún requisito o si el precio efectivo resultó inferior o las condiciones menos onerosas, y caduca a los treinta días naturales desde que el adquirente notifica las condiciones de la compraventa entregando copia de la escritura. Estos derechos ceden ante el retracto del condueño y ante el convencional inscrito antes del arrendamiento, no proceden cuando la vivienda se vende conjuntamente con las demás viviendas y locales del inmueble pertenecientes al mismo arrendador, y son renunciables por pacto, en cuyo caso el arrendador debe comunicar su intención de vender con treinta días de antelación.

Subrogación por muerte del arrendatario. El fallecimiento del inquilino no extingue sin más el arrendamiento de vivienda. Frente a la regla del art. 1257 del Código Civil, según la cual el contrato produce efecto entre las partes y sus herederos, la LAU protege a quienes hacían de la vivienda su hogar junto al arrendatario y les permite continuar en el contrato por el plazo que reste, mediante la llamada subrogación mortis causa. No es una sucesión hereditaria ordinaria —opera iure proprio a favor de personas tasadas, sean o no herederas—, sino un mecanismo tuitivo con un orden cerrado.

Artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos · Muerte del arrendatario

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge […] durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mencionadas […] que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

Cuando concurren varios posibles subrogatarios y no hay acuerdo unánime sobre quién continúa, el apartado 2 impone el orden de prelación de las letras anteriores, con una corrección llamativa: los padres septuagenarios —mayores de setenta años— son preferidos a los descendientes. Entre descendientes y entre ascendientes gana el más próximo en grado; entre hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Y los empates se deshacen, por este orden, a favor de quien tenga una minusvalía igual o superior al 65 por 100, de quien soporte mayores cargas familiares y, en última instancia, del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

La subrogación tampoco es automática. El apartado 3 la condiciona a una carga de comunicación: el arrendamiento se extingue si en el plazo de tres meses desde la muerte el arrendador no recibe notificación por escrito del fallecimiento —con certificado registral de defunción— y de la identidad del subrogado. Mientras tanto, todos los que pudieran suceder al arrendatario quedan solidariamente obligados al pago de la renta de esos tres meses, salvo que renuncien a su opción notificándolo por escrito dentro del mes siguiente al fallecimiento.

Cierran el Título II las causas de resolución de pleno derecho del art. 27 —falta de pago de la renta o de la fianza, subarriendo o cesión inconsentidos, daños dolosos, obras no consentidas, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas— y las de extinción del art. 28: pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador y declaración firme de ruina.

7. El arrendamiento para uso distinto del de vivienda (arts. 29 a 35)

Aquí la ley se limita a un régimen de mínimos que solo opera en defecto de pacto. No hay duración mínima, ni prórroga obligatoria, ni límite legal a la actualización de la renta: la duración es la que las partes convengan y el contrato termina al vencimiento.

Las especialidades más señaladas son cuatro. La enajenación de la finca arrendada produce la subrogación del adquirente en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (art. 29). El derecho de adquisición preferente del art. 25 se aplica también a estos arrendamientos (art. 31). La cesión del contrato y el subarriendo son libres cuando en la finca se ejerce una actividad empresarial o profesional: no requieren consentimiento del arrendador, pero deben notificársele fehacientemente en el plazo de un mes y le dan derecho a elevar la renta un 10 % en el subarriendo parcial y un 20 % en la cesión o el subarriendo total, elevación que también procede en la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, que no se reputa cesión (art. 32). Y en caso de muerte del arrendatario, el heredero o legatario que continúe la actividad puede subrogarse hasta la extinción del contrato, notificándolo por escrito dentro de los dos meses siguientes al fallecimiento (art. 33).

Especialmente característica es la indemnización por clientela del art. 34: extinguido por transcurso del término convencional el arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado si manifestó con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar por cinco años más a renta de mercado. Si dentro de los seis meses siguientes inicia la misma actividad en el mismo municipio, la indemnización cubre los gastos de traslado y los perjuicios por pérdida de clientela. Si inicia una actividad distinta o ninguna y es el arrendador o un tercero quien desarrolla en la finca la misma actividad o una afín, la indemnización es de una mensualidad por año de contrato, con el máximo de dieciocho mensualidades.

8. El arrendamiento de fincas rústicas: la Ley 49/2003

La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, profundamente reformada por la Ley 26/2005, sustituyó a la Ley 83/1980 y sigue la misma técnica que la LAU: régimen especial imperativo en lo esencial y remisión supletoria al Código Civil y a los usos y costumbres.

Concepto y ámbito. Son arrendamientos rústicos aquellos contratos por los que se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta, así como los que ceden una o varias explotaciones de esa misma naturaleza (art. 1). Quedan exceptuados, entre otros, los arrendamientos que por su índole sean solo de temporada inferior al año agrícola, los de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o la plantación, y los que tengan por objeto principal aprovechamientos secundarios —rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras—, la caza o las explotaciones ganaderas de tipo industrial (art. 6), que se rigen por el Código Civil y la costumbre.

Forma y renta. Los contratos deberán constar por escrito, y cualquiera de las partes puede compeler a la otra a elevarlos a documento público; se presume, salvo prueba en contrario, la existencia de arrendamiento cuando el arrendatario esté en posesión de la finca (art. 11). La renta se fija en dinero y es la que libremente estipulen las partes, con el sistema de revisión que convengan; en defecto de pacto expreso no se aplica revisión de rentas (art. 13).

Duración. El art. 12 establece una duración mínima de cinco años, declarando nula y no puesta toda cláusula que estipule una duración menor. Para recuperar la posesión al término del plazo, el arrendador debe notificarlo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación (art. 12.3). De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión a su disposición, el contrato se entiende prorrogado por otro periodo de cinco años, y así sucesivamente en tanto no medie denuncia.

Derechos del arrendatario. Son cinco los principales. Primero, la estabilidad que le da ese mínimo de cinco años y su prórroga quinquenal. Segundo, la facultad de realizar en la finca las obras, mejoras o inversiones que considere convenientes o útiles para el mejor aprovechamiento, siempre que no menoscaben el valor de la finca, con derecho a la correspondiente compensación al término del contrato en los términos legalmente previstos. Tercero, la subrogación del adquirente: quien compre la finca arrendada, aun cuando esté amparado por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, queda subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador y debe respetar el plazo que reste de la duración mínima o de la prórroga tácita en curso (art. 22.1). Cuarto, los derechos de tanteo y retracto del art. 22, reconocidos al arrendatario que sea agricultor profesional en toda transmisión inter vivos de la finca arrendada —incluidas donación, permuta, aportación a sociedad o adjudicación en pago—, ejercitables en el plazo de sesenta días hábiles desde la notificación fehaciente, y que no proceden, entre otros casos, cuando la transmisión es a título gratuito a favor de ascendientes, descendientes, cónyuge o parientes hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad (art. 22.5). Y quinto, la facultad de desistir del contrato al término de cada año agrícola con preaviso de un año, junto con el derecho de sus sucesores legítimos a subrogarse en el contrato si el arrendatario fallece, notificándolo por escrito al arrendador en el plazo de un año desde el fallecimiento (art. 24). El arrendador, por su parte, puede resolver el contrato por falta de pago de la renta, por no explotar la finca conforme a su destino, por ceder o subarrendar sin su consentimiento —el subarriendo no es libre, a diferencia del art. 1550 del Código Civil— o por causar daños graves con dolo o negligencia (art. 25).

Aparcería. La Ley 49/2003 regula también la aparcería, contrato por el que el titular de una finca o explotación cede temporalmente su uso y disfrute, o el de alguno de sus aprovechamientos, junto con elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el aparcero repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a las respectivas aportaciones. Es, por tanto, un contrato asociativo y de resultado incierto, no un arrendamiento en sentido estricto, y de ahí que el art. 1579 del Código Civil lo remitiese ya a las disposiciones del contrato de sociedad.